Hvað er nauðungarsala?

Nauðungarsala felur í sér að eign er seld á uppboði eða með sölu á almennum markaði. Um er að ræða sölu á eign til greiðslu á skuldum sem á henni hvíla. Til þess að unnt sé að krefjast nauðungarsölu þarf krafa (skuld) að vera tryggð með veði í eigninni t.d. samningsveð, lögveð eða aðfararveð (t.d. fjárnám í eign)

Hugtök

Gerðarbeiðandi er sá sem fer fram á nauðungarsölu.
Gerðarþoli er sá sem á þá eign sem krafist er nauðungarsölu á.
Aðrir aðilar eru t. d. þeir sem eiga þinglýst réttindi svo sem veðhafar.

Beiðni og framkvæmd nauðungarsölu

Beiðni um nauðungarsölu og framkvæmd er á hendi sýslumanna og löglærðra fulltrúa. Þeir vinna í  samræmi við lög um nauðungarsölu nr. 90/1991.

Hvernig hefst nauðungarsala?

Nauðungarsala hefst með því að gerðarbeiðandi (kröfuhafi) sendir sýslumanni beiðni um nauðungarsölu á ákveðinni eign þar sem réttindum yfir eigninni verður þinglýst. Sýslumönnum er skylt að gefa út auglýsingu um nauðungarsöluna í dagblöðum og tilkynna þeim sem á eignina hvar nauðungarsala á uppboði eigi að fara fram og á hvaða tíma. Fyrsta fyrirtaka er auglýst í Lögbirtingarblaðinu, byrjun uppboðs og framhaldssala eru auglýst í dagblöðum. 

Hvernig fer nauðungarsala á lausafjármunum fram?

Þá ákveður sýslumaður að selja eignina á uppboði tiltekinn dag, að undangenginni tilkynningu til eiganda og auglýsingu í dagblaði. Áður en sala fer fram hefur lausaféð verið tekið af eiganda þess, þ.e. vörslutaka  skv. 59. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991.

Eiganda er skylt að afhenda gerðarbeiðanda eignina skv. 60. gr. sömu laga ef framvísað er heimild til vörslusviptingar skv. 2. mgr. 59. gr. laganna. Almennir söluskilmálar fyrir uppboðssölu á fasteignum og fleiru eru settir af dómsmálaráðuneytinu og eru nú í formi auglýsingar nr. 42/1992. Uppboðskaupandi þarf yfirleitt að staðgreiða boð sitt í eignina. Andvirði eignarinnar er síðan ráðstafað til kröfuhafa eftir rétthæð krafna þeirra.

Hvernig fer nauðungarsala á fasteignum fram?

Ferill nauðungarsölu fasteigna er þessi:

1)  fyrirtaka máls
2)  byrjun uppboðs
3 ) framhald uppboðs (lokasala)

Fyrsta fyrirtaka nauðungarsölu fer fram hjá sýslumanni að undangenginni tilkynningu til eiganda og gerðarbeiðanda og auglýsingu í Lögbirtingarblaðinu. Við fyrstu fyrirtöku er ákveðið hvenær byrjun uppboðs á eign fari fram. Ekki er unnt að fresta fyrstu fyrirtöku uppboðs.

Byrjun uppboðs. Tilkynning um byrjun uppboðs er send eiganda og kröfuhafa og er byrjun uppboðs einnig auglýst í dagblaði. Við byrjun uppboðs, sem fram fer á skrifstofu sýslumanns, er ákveðið hvort fresta eigi nauðungarsölunni til fyrirtöku að nýju eftir tiltekinn tíma eða hvort hefja eigi uppboðið strax.  Ef byrjun uppboðs fer fram er leitað eftir boðum í eignina og ákveðið hvenær framhaldssala á eigninni skuli fara fram, en hún skal fara fram innan fjögurra vikna frá byrjun uppboðs. Ekki er hægt að fresta byrjun uppboðs lengur en eitt ár frá því fyrsta fyrirtaka fór fram annars fellur uppboðið niður, sbr. 27. gr. nauðungarsölulaga.

Framhald uppboðs er haldið á eigninni sjálfri innan fjögurra vikna frá því að byrjun uppboðs fór fram. Kröfuhafar verða að fella niður beiðnir um nauðungarsölu ef koma á í veg fyrir sölu eignar. Eiganda er send tilkynning og skorað á hann að veita aðgang að eigninni, auk þess sem framhaldssalan er auglýst í dagblaði. Salan fer að jafnaði fram í eigninni sjálfri.

Sérstök athygli er vakin á eftirfarandi atriðum!

Frestun nauðungarsölu:

Með lögum nr. 11/2010 (ákvæði til bráðbirgða) um breyting á lögum um nauðungarsölu nr. 90/1991, með síðari breytingum, sem tóku gildi 26. febrúar 2010, var ákveðið að sækja mætti um frest til sýslumanns á framhaldi uppboðs fasteignar eða ráðstöfun hennar á frjálsum markaði sem þegar er hafin í allt að þrjá mánuði.

Með lögum nr. 60/2010 um breytingu á lögum um nauðungarsölu o.fl. var gerð breyting á m.a. 6. tölul. 1. mgr. 28. gr. laganna.   Ákvæðið felur í sér að breyting er gerð á almennum skilmálum  fyrir uppboðssölu á fasteignum, sem nú hafa verið gefnir út, sbr.  auglýsingu nr. 572/2010, dags. 7. júlí 2010.  

Felur breytingin m.a. í sér að í 8. gr.  auglýsingarinnar er kveðið á um að ef íbúðarhúsnæði er selt sem gerðarþoli nýtir sjálfur skuli honum heimilt að búa í eigninni í tiltekinn tíma, sem almennt skal ekki vera lengri en 6 mánuðir, en þó getur hann orðið allt að 12 mánuðir ef sérstakar aðstæður eru fyrir hendi eins og veikindi. Gert er ráð fyrir að gerðarþoli greiði kaupanda eignarinnar hæfilega leigu af húsnæðinu að mati sýslumanns og að hann setji tryggingu vegna hugsanlegra spjalla á eigninni.  Sjá nánar um þetta í auglýsingunni.