Fara í efni

Kaup á húsnæði

Fjárfesting í íbúðarhúsnæði er yfirleitt stærsta fjárfestingin sem einstaklingar ráðast í. Það er því stór ákvörðun að kaupa fasteign og ferlið við fasteignakaup getur verið flókið. Þeir sem íhuga fasteignarkaup ættu því að gefa sér góðan tíma í undirbúning og gera raunhæfa áætlun um hvað húsnæðið má kosta.

Nokkur góð ráð sem vert er að hafa í huga 

Þörf fyrir húsnæði

Áður en leitin að (nýju) húsnæði hefst þarf að huga að því á hvaða verðbili húsnæðið eigi að vera,  hver sé æskilega stærð, hversu mörg herbergi er þörf fyrir og hver sé ákjósanleg staðsetning. Einnig mætti huga að öðrum þörfum og óskum, eins og hvort leitað sé að eign í sérbýli eða fjölbýli, húsnæði á jarðhæð, með útsýni, með sér þvottaaðstöðu, bílskúr o.s.frv. Það einfaldar leitina að vera búinn að gera þarfagreiningu áður en hin eiginlega leit að nýju húsnæði hefst.

Hjá Félagi fasteignasala má fá leiðbeiningar sem stuðla að öruggum fasteignaviðskiptum.

Hvað má húsnæðið kosta?

Húsnæðiskaup eru háð því fjárhagslega svigrúmi sem kaupandinn hefur. Þá kemur til skoðunar sá sparnaður sem fyrir hendi er og nota má í útborgun væntanlegs húsnæðis. Einnig hver mánaðarleg greiðslugeta kaupanda er til að standa undir afborgunum veðlána og öðrum útgjöldum tengdum fasteigninni.

Til að meta greiðslugetuna þarf að skoða vel tekjur og föst útgjöld heimilisins, þ.e. hvað er afgangs af tekjum eftir greiðslu útgjalda vegna framfærslu og afborgana af skuldum sem þegar hefur verið stofnað til, ef um slíkt er að ræða. Það borgar sig ekki að skuldbinda sig „í botn“, þ.e. ekki fullnýta greiðslugetuna, heldur taka með í reikninginn að ýmislegt óvænt getur komið upp, eins og t.d. viðgerðarkostnaður, tekjulækkun eða annað sem erfitt er að sjá fyrir.

Á vefsíðum bankanna er að finna reiknivél fyrir greiðslumat sem hægt er að nýta sér til að fá bráðabirgðaútreikning á greiðslugetu.

Hvaða fjármögnunarmöguleikar eru í boði?

Möguleikar á húsnæðislánum er ýmsir og meta þarf hvað hentar. Við val á húsnæðislánum er litið til þátta eins og greiðslugetu og væntinga um eignamyndun. Einnig getur efnahagsástandið hverju sinni haft áhrif á hvaða lánaleið er hentug. 

Greiðslubyrði verðtryggðs láns er lægri en óverðtryggðs en eignamyndunin er hægari. Verðtryggt lán er tengt vísitölu neysluverðs og breytist því þegar verðlag hækkar eða lækkar. Í verðbólgu leggjast verðbætur við höfuðstól og dreifast á lánstímann sem hækkar greiðslubyrði verðtryggða lánsins. Eignamyndun er hraðari þegar lán er óverðtryggt og verðbætur bætast ekki við höfuðstól lánsins.

  • Verðtryggt lán með vaxtaendurskoðun á ákveðnum ára fresti hefur þá kosti að greiðslubyrði er lægri og stöðugri í upphafi lánstímans en þá ókosti að eignamyndun er hægari og greiða þarf uppgreiðslugjöld.
  • Verðtryggt lán með breytilegum vöxtum hefur þá kosti að greiðslubyrði er lægri og ekki þarf að greiða uppgreiðslugjald en þá ókosti að eignamyndun er hægari.
  • Óverðtryggt lán með föstum vöxtum hefur þá kosti að eignamyndunin er hraðari og greiðslubyrði jöfn en þá ókosti að greiðslubyrðin er hærri og greiða þarf uppgreiðslugjöld.
  • Óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum hefur þá kosti að eignamyndunin er hraðari og það er ekkert uppgreiðslugjald en þá ókosti að greiðslubyrðin er hærri og hætt er við að hún sveiflist.
  • Auk þess er hægt að velja blandað lán sem er þá samsett úr bæði verðtryggðu og óverðtryggðu láni. Slíkt lán hefur þá kosti og galla bæði verðtryggðra og óverðtryggðra lána. Blönduðum lánum fylgir meira umstang þar sem standa þarf skil á tveimur, eða fleiri, greiðslukröfum um hver mánaðarmót og eins er umsýslukostnaður meiri.

Jafnar afborganir eða jafnar greiðslur?

  • Þegar lán er með jöfnum afborgunum þá er greitt jafnt af höfuðstólnum í hverjum mánuði en vaxtahlutinn lækkar eftir því sem höfuðstóllinn lækkar. Því er greiðslubyrðin hærri í byrjun þar sem vextir eru hæstir þá.
  • Þegar lán er með jöfnum greiðslum (s.k. annuitet) þá er greiðslubyrðin jöfn allan lánstímann, ef ekki er gert ráð fyrir verðbólgu. Hlutfall vaxta er þá hærra til að byrja með og hlutfall afborgunar lægra en þetta snýst síðan við þegar líður á lánstímann. Lán með jöfnum greiðslum hentar því betur fyrir þá sem hafa minni greiðslugetu á tíma lántöku.

Lánastofnanir lána sumar hverjar allt að 85% af kaupverði til þeirra sem eru að kaupa í fyrsta sinn en annars yfirleitt á bilinu 60 – 80% af kaupverði.

Ef sparnaður er ekki til staðar eða ef sparnaður dugar ekki fyrir útborgun og þörf er á frekari fjármögnun þá eru skilmálar viðbótarlána yfirleitt óhagstæðari en af aðalláninu og lánstíminn styttri.

Á vefsvæðum lánastofnana má finna reiknivélar til að áætla greiðslubyrði veðlána. Einnig bjóða lánastofnanir upp á lánaráðgjöf.

Á vefsvæðunum Aurbjörg og Herborg má finna samanburð á þeim húsnæðislánum sem í boði eru hér á landi.

Það borgar sig að skoða vel þá lánamöguleika sem bjóðast og vega og meta kostina út frá eigin aðstæðum. Ef aðstæður breytast á lánstímanum, þannig að erfitt reynist að standa í skilum, þá er mikilvægt að leita strax aðstoðar áður en vanskil verða veruleg.  Hægt er að leita til viðkomandi lánastofnunar og kanna möguleika á skilmálabreytingu eða endurfjármögnun eða leita til umboðsmanns skuldara, eftir því hvert umfang vandans er.

 

Þegar kemur að íbúðarhúsnæði eru fleiri möguleikar í boði en að kaupa  húsnæðið. Valið veltur á fjárhag, persónulegum óskum hvers og eins og þeim möguleikum sem í boði eru á þeim stað eða því landsvæði sem viðkomandi býr.

Leiguhúsnæði

Flestir byrjar búskap sinn í leiguhúsnæði og er ástæðan oft sú að það skortir fjármagn til að geta keypt húsnæði. Leigumarkaðurinn á Íslandi hefur tekið miklum breytingum undanfarin ár með tilkomu stórra leigufélaga. Stór hópur fólks nýtir sér þetta búsetuform til lengri eða skemmri tíma.

Mikilvægt er að gerður sé skriflegur húsaleigusamningur og að honum sé þinglýst. Ef gerðar eru breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann verða þær einnig að vera skriflegar og undirritaðar af aðilum samningsins. Finna má staðlaðan leigusamning á vef Félagsmálaráðuneytisins.

Munur á tímabundnum og ótímabundnum leigusamningi.

  • Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar.
  • Leigusamningur telst ótímabundinn nema um annað hafi verið samið. Hafi verið vanrækt að gera skriflegan samning þá telst samningur ótímabundinn.

Leigutrygging

Leigusali getur krafið leigjanda um að leggja fram tryggingu fyrir efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna hugsanlegs tjóns á húsnæðinu. Tryggingin getur verið í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldaábyrgðar þriðja aðila, leigugreiðslutryggingar sem leigjandi kaupir hjá tryggingarfélagi eða tryggingarfé sem leigjandi greiðir leigusala og sem leigusali varðveitir á bankareikningi á meðan leigusamningurinn er í gildi.

Kostir við að vera leigjandi

  • Það fylgir því ákveðinn sveigjanleiki að vera leigjandi. Ef leigjandi ákveður að flytja þá þarf hann að virða uppsagnarfrest samkvæmt leigusamningi en að öðru leiti er ekki um frekari skuldbindingu gagnvart leigusala að ræða.
  • Eigandi húsnæðisins ber ábyrgð á viðhaldi þess og því fellur óvæntur viðhaldskostnaður ekki á leigjandann. Leigjandanum ber þó að ganga vel um húsnæðið og valda ekki á því skemmdum.
  • Leigjandi þarf ekki að taka fasteignalán, greiða fasteignagjöld eða tryggingar af húsnæði.
  • Mun minni kostnaður fylgir því að skipta um leiguhúsnæði en að kaupa og selja fasteign.

Ókostir við að vera leigjandi

  • Hér á landi er markaður fyrir langtímaleigu enn sem komið er vanþróaður. Skortur á leiguhúsnæði leiðir til þess að markaðurinn er ótryggur og leiguverð hátt.
  • Greiða þarf leigutryggingu sem getur numið þriggja mánaða leigu. Leigusali getur krafist bankaábyrgðar sem leigjandinn hefur e.t.v. ekki möguleika á að fá.
  • Húsaleigugreiðslur geta skert fjárhagslegt svigrúm leigjenda til að safna fyrir útborgun í íbúð sem getur þýtt að þeir sitja fastir á leigumarkaði.

Búseturéttur

Annað búsetuform er kaup á búseturétti í húsnæði á vegum húsnæðissamvinnufélags. Til að geta sótt um búseturéttaríbúð þarf viðkomandi að ganga í félagið. Búsetuformið er millibil á milli eignar og leigu. Í búseturétti felst ótímabundinn afnotaréttur af búsetuíbúð.

Kostir við búsetu í búseturéttaríbúð

  • Um er að ræða öruggt húsnæði þar sem ekki er hægt að segja íbúa upp.
  • Félagið sér um viðhald á ytra byrði húsnæðis en búseturétthafinn ber ábyrgð á viðhaldi innandyra.
  • Eitt mánaðargjald sem felur í sér afborgun lána, fasteignagjalda, hita, hússjóð, húseigendatryggingu, brunatryggingu, þjónustugjald og greiðslu í viðhaldssjóð. Allur rekstur er innifalinn nema rafmagn.
  • Búseturéttaríbúðum fylgir réttur til vaxtabóta.

Ókostir við búsetur í búseturéttaríbúð

  • Engin eignarmyndun. Mánaðargjaldið eykur ekki eignarhlut íbúans í íbúðinni.
  • Ekki hægt að segja upp búseturétti, rétturinn þarf að fara í söluferli.